В период пандемии жители городов-миллионников, особенно Москвы и Санкт-Петербурга, массово выехали в пригороды, Многие уехали в свои родные города и работают оттуда дистанционно либо нашли работу на месте. Сохранится ли тенденция переселения после пандемии?
Готовность к перемене мест
Массовый исход горожан в пригороды похож на бегство. Действительно, повсеместные локдауны, инфодемия по поводу угрозы коронавируса и страх заболеть сподвигли многих россиян ко временному переезду за город, подальше от городской скученности. Однако мысли о смене постоянного места жительства – и не только в пределах пригорода, но и в другой регион – живут в умах многих горожан. Это подтвердило исследование рекрутингового портала HeadHunter, проведенное в сентябре и октябре 2020 года среди 10 205 соискателей из разных городов России.
Оно показало, что 20% жителей страны хотят переехать в другой регион. Чаще всего о переезде думают в Архангельской области, республике Коми и Якутии. Наиболее привлекательными городами традиционно оказались Москва, (привлекает высокий уровень зарплат), Краснодарский край (климат и экология) и Санкт-Петербург (комфортная городская среда).
39% россиян периодически задумываются о переезде, но всерьез не планируют. Еще 31% не хотят менять место жительства, а 10% никогда не думали о переезде или затруднились ответить. 64% из тех, кто остается, заявили, что их все устраивает, 26% не хотят бросать родственников, 17% пугают дополнительные траты на аренду жилья в чужом городе.
Одинокие мужчины чаще склонны к перемене места жительства, чем одинокие женщины, и могут сделать это спонтанно, не запланировано. В случае семьи окончательное решение о переезде принимает женщина. Как, впрочем, и об основных крупных покупках или судьбоносных решениях (образование детей, направление турпоездки, развод и пр.). Поэтому семья изучает несколько факторов, прежде чем сделать выбор.
Привлекательность городов по ключевым характеристикам
В ноябре 2019 года Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России совместно с компанией «Дом.РФ» и консалтинговым бюро «Стрелка» подготовили индекс качества городской среды. Он позволяет оценить комфорт в городе по 36 параметрам и подсказать городским властям, на какие сферы следует обратить особое внимание. В 2018 году доля городов с благоприятной городской средой в стране составила 23%. Среднее значение индекса по России среди 1114 городов составило 163 балла (максимум 360 баллов). По итогам 2019 года признана благоприятной городская среда около 27% российских городов.
В списке из 15 городов-миллионников самыми благоприятными оказались Москва, Санкт-Петербург и Екатеринбург. Самые неблагоприятные миллионники – Омск, Новосибирск, Самара и Волгоград.
Из крупных городов с комфортным климатом на первых строчках индекса оказались Сочи, Грозный и Тула, на последних — Улан-Удэ, Архангельск и Чита. В крупных городах в дискомфортных климатических зонах благоприятную среду удалось сформировать в Норильске, Мурманске и Северодвинске, на нижних строчках в этой группе Петропавловск-Камчатский, Якутск и Нефтеюганск.
Результаты награждений ежегодного Международного архитектурного фестиваля «Зодчество» (организатор Союз архитекторов России) доказывают, что география победителей расширяется и захватывает не только города, но и сельские поселения. А значит и там растет уровень комфорта проживания.
Общероссийская концепция развития территорий отражена в Стратегии пространственного развития Российской Федерации на период до 2025 года. В ней, в частности, предусмотрено повышение устойчивости национальной системы расселения путем социально-экономического развития городов и сельских территорий, повышение территориальной доступности оказания услуг отраслей социальной сферы.
Принятие решения о переезде зависит как от психологической решимости человека рисковать и менять привычный уклад жизни, так и от экономических причин. Люди едут туда, где выше зарплаты, комфортнее городская среда и чище экология. Но главный критерий, конечно, наличие работы и зарплата. По этим показателям лидерами являются Москва, Южно-Сахалинск, Салехард, Сургут, Ханты-Мансийск, Магадан, Петропавловск-Камчатский, Санкт-Петербург, Тюмень и Нижневартовск. Такие данные дает исследование РИА Новости «Рейтинг городов России по уровню зарплат – 2020», в который включены 100 городов. Он составлен с учетом потребительских цен на стандартный набор товаров и услуг, который можно купить на среднюю зарплату в регионе. В данном случае суровость климата большинства участников, вошедших в топ-10, компенсируется высоким уровнем зарплаты. На противоположном полюсе в основном южные города: Нальчик, Таганрог, Смоленск, Владикавказ, Псков, Майкоп, Черкесск, Иваново, Элиста, Махачкала, Шахты. Если у лидера списка – Москвы – средняя зарплата (в крупных и средних компаниях) в первом полугодии 2020 года составляла 103,1 тыс. руб., то в г.Шахты Ростовской области она равна 28,5 тыс. руб. На московскую зарплату вы можете купить 4 стандартных набора товаров и услуг, в г.Шахты – 1,43. Самый бедный город-миллионник – Волгоград со средней зарплатой в 34,3 тыс. руб. и 2,02 набора, купленных на нее.
Дополнит картину экономической привлекательности городов рейтинг регионов по значению индекса рынка труда. Он рассчитывается путем агрегирования ключевых показателей (в том числе: среднего уровня зарплаты, безработицы, условий и емкости рынка труда) и отражает совокупное состояние этого сектора.
Лидерами здесь традиционно являются столичные регионы и области с углерододобывающими отраслями: Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Югра, Тюмень, Татарстан, Красноярский край, Ленинградская область, Свердловская область и Башкирия.
Регионы – лидеры по значению индекса характеризуются высоким уровнем социально-экономического развития, здесь большая емкость рынка труда, низкий уровень безработицы, высокие зарплаты, относительно короткое среднее время поиска работы. Индекс рынка труда Superjob — инструмент, измеряющий рекрутинговую активность работодателей на российском рынке труда – показывает, что на середину ноября 2020 г. он вернулся к показателям января 2020 года и имеет тенденции к росту.
Социальные гарантии
Немаловажную роль, прежде всего для семейных пар с детьми, играет уровень социального обеспечения жителей региона: местного прожиточного минимума и МРОТ, от которых зависит заработная плата и социальные выплаты; уровень социальной поддержки семей с детьми и пенсионеров и всего того, что называют социальными гарантиями.
Минтруд проверил регионы и выяснил, что в 60 из них занижают прожиточный минимум. Это удобно при начислении социальной помощи и выплат для снижения нагрузки на бюджет. 11 ноября 2020 года Госдума одобрила в первом чтении законопроект, согласно которому прожиточный минимум предлагается установить на уровне 44,2% медианного дохода в стране, МРОТ — на уровне 42% средней зарплаты в России. По новой методике прожиточный минимум будет устанавливаться на год, а не на квартал, как сейчас. По ней же прожиточный минимум в 2021 г. вырастет на 3,7% в годовом выражении и составит 11 653 руб., а МРОТ — на 5,5% и составит 12 792 руб. В Минтруде допустили рост МРОТ до 14 176 руб. к 2023 г. Будем надеяться, что их прогнозы оправдаются.
Один из важнейших макропоказателей благополучия региона – уровень безработицы. Минтруд так же озаботился его прогнозом на 2021 год по субъектам РФ. Результаты отражены в Приказе Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации от 29.09.2020 № 670н «Об утверждении целевых прогнозных показателей в области содействия занятости населения на 2021 год».
Рынок ипотечного кредитования
Первая проблема, которую должны решать люди при переселении на другое место жительства это, конечно, квартирный вопрос.
При смене одного города-миллионника на другой (кроме двух столиц) качество жилья практически не теряется. Скорее всего, вы легко можете продать одну квартиру и купить другую без потери в квадратных метрах или комфорте. Портал Росриэлт даёт сравнительную таблицу по городам России на январь 2020 года, агрегированную по цене за квадратный метр. Здесь очень удобно сравнить города по стоимости в них жилья. Например, из таблицы следует, что цена квартиры в Сочи сопоставима с ценой в Химках и Реутове Московской области, жилье в Ялте идет почти по одной цене с Одинцово, из Казани вы легко можете переехать в большинство городов столичного региона, расположенных за 20 км. от МКАД.
Другое дело, если вы переезжаете из меньшего провинциального города в больший или в один из столичных регионов. Здесь без ипотеки не обойтись. Объем выданной с начала 2020 года в России ипотеки к концу октября достиг 3,25 трлн руб., свидетельствуют предварительные оценки Дом.рф и Frank RG. Это больше, чем было выдано за весь 2018 год — рекордный для ипотечного рынка страны, когда россияне взяли кредитов на 3,01 трлн руб. В 2019 году объем выданных ссуд составил 2,85 трлн руб. По прогнозам Дом.РФ, в целом за 2020 год может быть выдано более 1,5 млн кредитов на сумму около 3,7 трлн руб. По опросу портала «Авито.Недвижимость», женщины чуть чаще берут ипотеку, чем мужчины – 51% и 49% соответственно. Женщины чаще, чем мужчины, покупают жилье на стадии строительства: 68% женщин и 57% мужчин приобретают недостроенные квартиры. По опросу девелоперов, сейчас портрет среднего покупателя выглядит примерно так: это человек в возрасте от 27 до 45 лет, с высшим или средним специальным образованием, имеющий постоянную работу, состоящий в браке и имеющий ребенка (или планирующий в ближайшее время его завести). Вероятно, в ближайшие десятилетия этот портрет не сильно изменится.
«У нас сохраняется потенциал дальнейшего роста ипотеки. Сейчас в стране только около 10% семей имеют ипотечные кредиты (40% в развитых странах). Но сейчас очень важно, за счет чего будет происходить дальнейший рост»,— сказала госпожа Набиуллина, выступая в Госдуме (цитата по ТАСС).
Программу льготной ипотеки под 6,5% годовых запустили в апреле 2020 года как помощь людям и строительной отрасли в период пандемии. Разницу между льготной и рыночной ставками банкам возмещает государство. Программа позволяет взять ипотеку в новостройке с минимальным первоначальным взносом 15% (первоначально было 20%). Лимиты по кредитам установлены на уровне 12 млн руб. для Московского региона и Санкт-Петербурга с Ленобластью и 6 млн руб. для других регионов. Первоначально программа предполагалась как краткосрочная и должна была закончиться 1 ноября 2020 года. 27 октября правительство продлило программу до 1 июля 2021 года.
«В чем смысл потенциала ипотеки? У нас треть населения страны заявляет о том, что хотела бы улучшить свои жилищные условия. Это означает, что больше 12−15 млн домохозяйств хотели бы купить себе квартиру. То есть потенциал дополнительного жилищного строительства — полтора десятка миллионов квартир. Но проблема в том, что платежеспособный спрос — это верхние 10%, — утверждает Зубец, директор Института социально-экономических исследований Финансового университета при правительстве РФ.— И для того, чтобы люди имели возможность купить квартиру, надо либо повышать их доходы, либо понижать стоимость жилья. Одно из двух. И понятно, что в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области обеспечить дешевое жилье невозможно по разным причинам».
Но, как считает Алексей Зубец, этого можно добиться в провинциальных центрах. Как - это большой вопрос. А вот о дешевом жилье в столичных регионах можно забыть. Программа льготного кредитования спровоцировала рост цен на рынке недвижимости в Москве. За 2020 год новостройки здесь подорожали в 74 районах из 125. Уже сейчас, по мнению многих экспертов, эффект льготной ипотеки для граждан сходит на нет из-за роста цен на них. По данным Национального рейтингового агентства, к середине октября московская недвижимость возросла в цене на 10% по сравнению с концом апреля, в Санкт-Петербурге — на 17%, в регионах — в среднем на 7%. По данным портала наш.дом.рф, в январе—сентябре также заметно подорожали строящиеся квартиры в Подмосковье (на 16,4%) и Калининградской области (на 11,6%). «Коммерсантъ» подробно рассказал о тенденциях рынка.
Ближе к природе
Тем, у кого еще остались неоформленные дачные участки, крупно повезло. Госдума планирует принять закон о продлении дачной амнистии еще на пять лет. Так что теперь есть возможность дооформить свой участок или домик, чтобы иметь «запасной аэродром» в случае новой пандемии чего-нибудь: в Китае утка опять не так чихнула, в Дании хотели пустить под нож 19 млн норок из-за найденных у них новых штаммов коронавируса. Неизвестно, на каких еще Филиппинах из какой норы вынырнет чудовище с приставкой – корона!
Пейзажи деревенской пасторали, свежий воздух и экологичность жизни притягивает все больше людей. Высокую заинтересованность россиян к покупке жилья «на земле» неожиданно продемонстрировала Программа льготного кредитования от Минсельхоза.
Программа "Сельская ипотека" является одним из механизмов госпрограммы "Комплексное развитие сельских территорий", разработанной Минсельхозом России и направленной на повышение качества жизни на селе. Программа действует с 2020 года и предусматривает условия кредитования по ставке до 3% годовых для тех, кто хочет приобрести готовое или построить новое жилье на сельской территории. Полный перечень кредитных организаций, участвующих в программе на сегодняшний день, включает в себя девять банков (наиболее активные среди них Сбер Банк и Россельхозбанк). По программе "Сельская ипотека" выдано более 19 тыс. кредитов в 80 регионах страны на общую сумму 37,7 млрд рублей. Но не во всех субъектах вы сможете воспользоваться услугой прямо сейчас. Например, Российский национальный коммерческий банк (РНКБ), являющийся системообразующим в Крыму, одобрил более 1,2 тыс. заявок на сельскую ипотеку с момента запуска программы в сентябре 2020 года, чем полностью исчерпал предоставленный ему лимит на прием заявок. Когда банк снова начнет их принимать – неизвестно.
Рост сельского строительства тормозит не только лимит средств на финансирование программы, но и земельные вопросы. Глава Минстроя в свое время призвал регионы РФ активнее вовлекать в оборот земли под целевое строительство. Сегодня в стране 3,8 млрд кв.м жилья, из которых 2,4 млрд — многоквартирное жильё. Он подчеркнул, что для этого необходимо в первую очередь снять излишние административные барьеры, которые мешают параллельно осуществлять стройку и работу на площадке.
Ситуацию могла бы спасти коттеджная застройка пригородов, городских агломераций. Но этому препятствуют коммерческие интересы застройщиков, которым выгоднее возводить многоэтажные дома, чем входить кредитами в малоэтажное строительство.
Но главным препятствием массового переселения горожан в сельскую местность является безусловно неразвитость ее социальной инфраструктуры, бедность сельского населения. Даже абсолютная экологичность и наличие высокооплачиваемой удаленной работы в городе не компенсирует семье отсутствие комфортной общественной среды.
«За 30 лет реформ социальная инфраструктурная сеть значительно сократилась. Численность сельских школ по отношению к 1990-му году уменьшилась на 57%, дошкольных организаций – на 38%, клубов – на 60%, фельдшерских акушерских пунктов – на 72%, а сельское население сократилось всего на 3%», – утверждает Александр Петриков, член Президиума Вольного экономического общества России, директор ВИАПИ имени А.А. Никонова.
Не стоит питать особого оптимизма на улучшение ситуации в ближайшее время потому, что «в условиях пандемии нет надежды на то, что они (программы – прим. авт.) будут залиты деньгами», считает Александр Кудрин, заместитель по научной работе декана Экономического факультета МГУ имени М.В. Ломоносова.
Стоит ли ожидать переселения народа
По данным исследования портала «Авито.Недвижимость» конца 2019 года, мужчины чаще женщин мечтают жить за городом. Идеальным местом для проживания 53% женщин и 48% мужчин считают спальные районы с развитой инфраструктурой. Идеальной жизнь в сельской местности назвали 6% мужчин и 3% женщин, а 23% мужчин и 16% женщин - жизнь за городом, но в пределах транспортной доступности.
Расширения коттеджного строительства или сколько-нибудь массового переселения горожан в сельскую местность в ближайшее время ждать не стоит. Этому будут препятствовать прежде всего финансово-экономические причины, а именно:
· Незначительные объемы лимитов на сельскую ипотеку и отсутствие финансовой возможности к их увеличению в условиях многовекторных кризисов.
· Экономическая заинтересованность застройщиков в строительстве прежде всего многоквартирных домов в черте города с развитой социальной и дорожной инфраструктурой (в этом случае на них падает меньшая нагрузка по возведению объектов социальной сферы и прокладке дорог).
· Нерасторопность местных региональных властей по вводу в строительный оборот под жилую застройку дополнительных земель.
Однако в будущем, после транзита власти 2024 года, вновь активно вернутся к Стратегии пространственного развития, которая предусматривает усиление внимания к малым и средним городам, а также к ускоренному развитию сельских территорий. И тогда главное, что потребуется от всех любителей свежего воздуха – вовремя взять льготную ипотеку.
