Мы привыкли, что вопросы, касающиеся нашего общежития, как собственников квартир многоквартирных домов, решаются при нашем непосредственном участии на собрании.
Однако , большей частью вопросы возникают к управляющим компаниям и касаются ремонта и обслуживания дома.
Предлагаю разобраться, что из обязательств по ремонту и эксплуатации жилых помещений Ваша УК должна делать самостоятельно, не собирая никакие собрания и не взимая дополнительную плату за это.
Согласно ст. 154 ЖК РФ, в расходы на жилое помещение включена оплата содержания и текущего ремонта общего имущества собственников помещений в доме. Содержание и текущий ремонт имущества выполняются в соответствии с Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170, содержащим «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290, которым утвержден «Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». Кроме того, перечень таких услуг и работ в зависимости от способа управления домом согласовывается на общем собрании собственников, включается в договор управления домом и др. Также устанавливается периодичность их оказания и размер платы (сроком на один год) за содержание и ремонт общего имущества.
Помимо осуществления плановых работ, закон обязывает управляющую организацию проводить непредвиденные работы. Но зачастую при обращении в управляющую организацию и указании на необходимость таких работ, граждане получают отказ под разными предлогами, например, данные работы и услуги не предусмотрены в договоре управления домом или требуется провести общее собрание собственников и принять решение о нецелевом расходовании средств по статье «текущий ремонт».
В таких случаях нужно учитывать правовую позицию Высшего арбитражного суда РФ, отразившуюся и в практике судов общей юрисдикции: «Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме». |
Перечень проблем, которые управляющая организация обязана устранить даже в отсутствие указания на это в договоре, решения собственников и денежных средств содержится в Постановлениях Правительства :
· протечки в кровле и перекрытиях санузлов;
· повреждения системы водоотвода;
· разбитые стекла, сорванные створки окон, форточек, входных и балконных дверей;
· отслоение штукатурки потолка или верхней части стены с угрозой обрушения;
· нарушение связи элементов фасада со стенами;
· неисправности мусоропроводов, лифтов, электрооборудования.
Перечень неисправностей, перечисленный актах Правительства , гораздо шире приведенного выше списка, однако некоторые его части в связи с изменением законодательства утратили силу. Собственнику нужно понимать, какое имущество многоквартирного дома является общим, то есть обслуживает более одного жилого помещения. Такое имущество подлежит ремонту с привлечением управляющей организации.
Поскольку собственник ежемесячно в составе платы за жилое помещение оплачивает также содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, управляющая компания не вправе требовать компенсации за проведение неотложных работ. Однако в этом вопросе также нужно учесть правовую позицию ВАС РФ, что неотложные работы и услуги должны оплачиваться, если их необходимость была вызвана обстоятельствами, которые УК не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности. Такая позиция основана на п. 1 ст. 401 ГК РФ. В то же время предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
В случае дополнительного начисления платы без согласования с собственниками за выполнение работ по текущему ремонту, вызванными обстоятельствами, которые управляющая организация должна была предвидеть, она нарушает установленный порядок ценообразования и может быть привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.6 КоАП РФ. В случае отказа УК выполнить неотложные работы собственник помещения в доме вправе обратиться в Жилищную инспекцию с заявлением о нарушении управляющей организацией порядка содержания и текущего ремонта общего имущества, включить в него просьбу о привлечении к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ и о выдаче предписания УК выполнить необходимые работы. Также заявление может быть направлено в прокуратуру.
Поэтому требовать со своей УК не боимся !
Фото взяты из открытых источников
Фото:
