Понимая реновацию жилищного фонда в регионах, созданного в советское время, как продолжение инициативы правительства Москвы по реновации, проявленной им весной-летом 2017 г. и получившей законодательное оформление сначала на региональном, затем и федеральном уровне, необходимо отметить следующее.
Московский инициатор, по меньшей мере, в открытых источниках, не сообщил, почему он выступил с инициативой именно в 2017 году и именно в той форме, какую он предложил, то есть снос жилых зданий без их реконструкции, сооружение вместо них высоко этажных жилых зданий, передача ранее приватизированных квартир (и других) бывшему собственнику – правительству Москвы, по договору передачи, в обмен на новые квартиры, использование созданного правительством Москвы сайта «Активный гражданин» для голосования собственников.
Целью московской реновации является предотвращение перехода жилых домов в аварийное состояние. Но такое предотвращение возможно не только методом сноса домов, но и методом их реконструкции, который дешевле, экономичнее по расходу материалов и экологичнее, то есть пригодные строительные материалы, из которых возведён дом, не превращаются раньше своего времени в мусор и не образуют собой новые свалки. Возникает вопрос: почему правительство Москвы избрало более дорогой метод ломки и нового строительства, - вопрос, который остаётся без ответа.
Далее. Учитывая, что многоквартирные дома периода советского домостроения приватизированы приблизительно на 90-95%, то есть находятся в собственности владельцев квартир и являются практически частными домовладениями, заботу о сохранении таких домов в пригодном для проживания состоянии или их реновации обязаны осуществлять их собственники. Правительство Москвы не является собственником частных домов и на нём не лежит обязанность проводить реновацию. Тем не менее, оно не только инициировало, но и организует и возглавляет весь процесс реновации частного жилого фонда. Почему? В чём заключается государственная необходимость жилищной реновации?
Собственники квартир самоуправления общим имуществом своего дома практически не ведут. Отчасти это связано с тем, что право долевой собственности на общее имущество в доме и на земельный участок в течение 26 лет, согласно Закону о приватизации жилищного фонда в РФ 1991 г., считается принадлежащим собственнику. Но это право, в отличие от права собственности на жилище, остаётся без оформления: то есть общее имущество в доме и придомовой участок земли принадлежат правительству. Оно же фактически организует управление общим имуществом в доме в лице государственных управляющих организаций. То есть собственники домов своим домом реально не управляют: каждый многоквартирный дом по сути поделён на две части. Квартиры находятся у собственников, общее имущество, за редчайшими исключениями, - у государства. Правительство Москвы отказывается оформить передачу права собственности на общее имущество собственникам квартир, по существу нарушая Закон о приватизации жилищного фонда 1991 г. Многоквартирных домов под управлением ТСЖ в Москве и в стране сравнительно мало. По-видимому, это и есть та необходимость, которая вынуждает правительство Москвы активно участвовать в реновации жилого фонда. Эта необходимость создана искусственно, путём невыполнения правительством федерального закона о приватизации жилого фонда.
В Москве по программе реновации первые массовые переезды собственников из своих домов в новые намечены на 2019 год. Перемещаясь в более удалённые от центра города районы, квартиры собственников подешевеют. Правительство предлагает им компенсацию в виде предоставления жилья большей площади. Но чтобы реально знать размер компенсации, собственнику надо знать величину своей доли в придомовом земельном участке. Поскольку земля не оформлена в общую долевую собственность, собственник не знает размера своей доли в земельном имуществе.
При переезде в дом большей этажности количество собственников в нём увеличится, а размер земельного участка может и не вырасти. Между тем, при таких обстоятельствах доля собственника в земельном имуществе сократится. То есть собственник станет беднее. Этот вопрос московская программа реновации даже не рассматривает.
Московская программа реновации предполагает строительство современных жилых зданий. Под современным домом понимается в основном многоэтажное здание примерно в 10-20 этажей, по фасаду раскрашенное разноцветной плиткой.
Возникает ощущение, что московская реновация жилого фонда проводится главным образом ради обновления самих жилых зданий и выручки от этого строительного бизнеса, при игнорировании ряда законных интересов собственников и без учёта тех реалий, которые объективно влияют на современное жилище, начиная от реконструкции, панелей солнечной энергии и заканчивая способностью современных людей к реальному самоуправлению своим домом.
Более того, предлагая собственникам помещений переселяться в более крупные многоквартирные дома, правительство тем самым ещё сильнее углубляет проблему самоуправления. Известно, что общих собраний и советов многоквартирных домов практически не существует за некоторым исключением. При увеличении количества собственников в доме эта проблема, скорее всего, обострится. Реальным управителем частных домов, вероятно, по-прежнему будет являться государство в лице своих управляющих государственных организаций.
Сомнительной с правовой точки зрения представляется и ситуация, положенная в основу московской реновации, когда одни собственники, пусть даже и 2/3, решают за других собственников, подлежит дом сносу или нет. После таких «голосований» говорить что-либо вообще о праве собственности становится неуместным, ибо здесь происходит не только реновация в строительной и жилищной сфере, но и реновация в общественном сознании, переворачивающая с ног на голову достижения общества после его известного перехода от советского социализма к капитализму.
О РЕНОВАЦИИ В РЕГИОНАХ.
Реновация – это не только архитектурные, строительные, промышленные, но также экономические, экологические, социальные, правовые вопросы проживания людей в доме. Это не замена одних зданий другими, а создание зданий, соответствующих желательно по всем параметрам требованиям времени и создающих систему современных отношений между его обитателями. Такую систему, такие здания нельзя построить, исходя только из одного или нескольких критериев.
В рамках Рабочей группы проекта «Союза женских сил» информацию по общим вопросам реновации в регионах неоднократно сообщал архитектор С.В. Николаев. Архитекторы А. Кротов и Ю. Эхин особое внимание уделили реконструкции жилых домов. Экономист А. Жанбосов сосредоточился на оптимальных проектах строительства в виде 2-х этажных домов для 7-8 человек.
Таким образом, сложился определённый спектр точек зрения, который позволяет взглянуть на проблему реновации в регионах иначе, чем в Москве.
На встрече Группы была высказана общая просьба письменно изложить своё мнение по
проекту на данное время. Излагаю своё мнение, как наблюдатель, по некоторым вопросам. Первое. В основе реновации в регионах может лежать как реконструкция, так и создание нового дома. Примеры представлены в публикациях вышеназванных авторов.
Целесообразно изложить эту архитектурно-строительную часть проекта в специальной брошюре как итоговый документ Рабочей группы, с кратким обоснованием и описанием важных особенностей каждого примера.
Второе. Необходимо в той же брошюре (и на сайте) дать краткое изложение программы московской реновации с критическим комментарием.
Третье. Там же в отдельном разделе надо показать, какие основные требования современная архитектурно-строительная и социально-научная мысль предъявляют к градостроению. Коротко сообщить надлежащие примеры по зарубежью и по России. Сделать вывод: не следует один за другим строить дома-коробки, как в Москве (морально быстро устаревают).
Остановиться и обосновать тезис о 2-х этажном доме для 7-8 человек (вероятно, три-четыре квартиры) с инфраструктурой и самоуправлением. Для регионов именно этот вариант может стать предпочтительным.
Четвёртое. Стоимость проектов. Желательно примерно рассчитать, что и почём. В ценах регионов. Наряду с этим, может быть, дать обращение к вероятным кредиторам реконструкции или строительства, включая обычных граждан, под названием: «Строим Россию вместе».
ПРОБЛЕМЫ,
КОТОРЫЕ МОГ БЫ РЕШИТЬ ПРОЕКТ
НКО «СОЮЗ ЖЕНСКИХ СИЛ».
С учётом вышеизложенного, такими проблемами могли бы быть следующие:
- экологичности строительства;
- сокращения расходов на строительство путём реконструкции;
- самоуправляемости МКД;
- самообеспечение энергией;
- строительство домов в зависимости от потребностей и доходов их будущих жителей;
- стопроцентного принятия решений собственниками по реконструкции (сносу) старого дома;
- содействие превращению коллектива собственников в кредитную организацию посредством разработки её примерного устава.
Предлагаю поставить названные вопросы на предстоящей научно-технической конференции для обсуждения.
03.10.2017 г. М. В. Малинин.
