Власть ежедневно, ежеминутно убеждает народ России жить по законам –это факт! Но плохо получается: то ли законы плохие, то ли народ неправильный?
Для начала – один яркий пример из практической жизни главного общественного органа нашей страны – Общественной палаты РФ, которая сейчас комплектует новый состав своих членов через Администрацию президента, не закончив свои прежние дела.
Пару лет назад решили активные люди разобраться «что к чему в жилищном законодательстве?». Пятьсот человек из регионов от Владивостока до Астрахани (среди которых каждый второй был юрист или экономист, а остальные специалисты) собрались 24 декабря 2014 года в Общественной Палате Российской Федерации и компетентно провели общественные слушания по теме: «Развитие жилищного самоуправления граждан России: проблемы создания и деятельности ТСЖ, ЖК, ЖСК».
В наэлектризованном зале сверкали молнии и гремели раскаты грома, президиум с трудом сдерживал возбужденную аудиторию и смог конструктивно провести 7 –ми часовую встречу. Только благодаря поддержке заместителя секретаря ОП РФ А. И. Музыканского вышла с большим трудом, через несколько месяцев итоговая бумага – РЕЗОЛЮЦИЯ (В.С. - полный текст имеется).
Ее уникальность заключается в том, что в «пункте 5.» была принята очень важная задача: «В целях недопущения впредь ущемления прав собственников помещений МКД и их жилищных объединений и устранения имеющихся проблем Общественной палате Российской Федерации сформировать рабочую группу из наиболее авторитетных представителей региональных и городских ассоциаций ТСЖ, ЖК, ЖСК, профильных ВУЗов, исследовательских учреждений для разработки до конца 2015 года проекта долгосрочной федеральной целевой программы развития жилищного самоуправления граждан в России. Общественной палате Российской Федерации совместно Минстроем России выпустить распорядительный документ о полномочиях рабочей группы и условиях ее работы.
Рабочей группе в срок до конца 2015 года провести инвентаризацию действующего законодательства, нормативно-правовой базы по вопросам ЖКХ и подготовить предложения по их оптимизации, уточнению и унификации используемых в официальных документах понятий, устранив существующую сегодня неопределенность субъекта, объекта и предмета управления МКД…».
Что было дальше? Да все, как обычно - отчитались: первый экземпляр документа в архив, второй – в отчет с закрытием в дело, третий – для утешения слушателей (выборочно, по запросу). На мои потуги начать работу по резолюции, мне было сказано ясно: «Не рыпайся, проехали, ничего не будет делаться, не велено!"
Сейчас, в период «переходной спячки» ОП РФ, когда нет возможности проводить обсуждение новых федеральных законопроектов, Москва срочно выскакивает с государственным почином «О реновации жилищного фонда в столице!». Основную функцию федерального общественного органа лихо подменила общественность Москвы.
Опускаю за скобки и не задаюсь вопросами: «Почему разработка проекта реновации жилищного фонда, затрагивающего интересы всего городского населения и внимания значительной части населения всей страны, ведется подпольно и втемную?»; «Почему общественное обсуждение и одобрение столь значимого социального проекта проводится только составами лояльной к исполнительной власти или «псевдо общественности» города: московской городской Думы, комиссий при Мэрии и правительстве, ассоциации «ЖКХ-контроль Москвы?»; «Почему к обсуждению с правом принятия решающего голоса не допускаются не подконтрольные власти истинные общественники, например – члены Регионального общественного движения «За Москву!» и др.» (В.С. - собрано много материала и предложений).
Принципиально и неотложно, начиная народный проект, важно разобраться с ключевым политико-экономическим вопросом современной России – «О собственности на объекты капитального жилищного строительства и землю под ними» (в том числе – по всей общей собственности многоквартирных домов - МКД)!
Давайте проведем в этой части краткий анализ дремучего, непоследовательного и постоянно меняющегося российского жилищного законодательства через вопросы-ответы.
1. «Кому сегодня в России принадлежит многоквартирный дом и общее имущество (ОИ) в нем?»
а) Закон о приватизации жилищного фонда № 1541-1 от 4 июля 1991 года, за это время постатейно исправленный или частично отмененный по-прежнему указывает, что:
- ст.1 …приватизация – это бесплатная передача в собственность на добровольной основе жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде,
- ст. 7 … право собственности возникает с момента государственной регистрации прав в Едином Государственном Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
- ст. 16 …за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный данного ремонт в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного…,
- (отмечаем, что в законе нет речи о долевой собственности и передаче гражданам общего имущества в доме- ОИ!)
б) Для уточнения вопроса о принадлежности жилищного фонда вернемся к действующему Постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности РФ на федеральную, … г. Москвы, Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»:
- ст. 2 и прил. 3 …жилищный фонд и объекты инфраструктуры городов подлежат передаче в муниципальную собственность,
- ст. 14 … в случае неисполнения условий приватизации эти объекты подлежат изъятию в федеральную собственность по законодательству РФ…,
- (отмечаем, что Верховный Суд РФ в своем определении указал на отсутствие Постановления Правительства РФ о введении в действие № 3020-1. Это косвенно подтверждает и Постановление ФАСуда № 55 – 9476/ 2008 г.).
в) Кроме того, жилищный фонд и объекты инфраструктуры были исключены из приватизации по федеральному закону № 178 от 21.12.2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества»:
- ст. 30 … Объекты коммунально-бытового назначения могут быть приватизированы…за исключением используемых по назначению: …жилищного фонда и объектов его инфраструктуры…
- (отмечаем, что многоквартирные дома законодательно не могли быть переданы как объекты недвижимого имущества в собственность граждан).
г). На что указывает также письмо министерства регионального развития регионов РФ № 14316-рм/07 от 20.12.2006 г. «О передаче МКД при выборе способов управления»:
- законодательство РФ не предусматривает передачу многоквартирного дома как недвижимого имущества собственникам помещений, вновь выбранной управляющей организации или созданному товариществу собственников жилья. Предусмотрена только передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов…
Ответ на первый поставленный вопрос установлен: «Многоквартирный дом в РФ, как объект капитального строительства в целом, а также ОИ в этом доме продолжает являться государственной федеральной или муниципальной собственностью, но никак не собственностью иных юридических лиц (ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК и пр.).
2. «Так куда и когда исчезли в России многоквартирные дома, составляющие значительную часть национального богатства страны?»
С марта 2005 года, как целые объекты недвижимости, МКД просто исчезли! По новому Жилищному кодексу РФ у государственной и муниципальной власти остались в этих домах лишь отдельные (неприватизированные квартиры) и неприватизированные нежилые помещения, являющиеся доходной базой государства и муниципалитетов! А приватизированные квартиры и нежилые помещения отошли собственникам, вместе с общим имуществом и коммунальными затратами на его содержание, включая текущие и капитальные ремонты! Причем на квартиры и нежилые помещения права собственности были оформлены и зарегистрированы по законам, а на общее имущество состоялась лишь декларативная передача чердаков, подвалов, лифтов, лестниц, крыш, стен, внутреннего инженерного оборудования и прочее (ст. 36 ЖК РФ).
Жонглирование законами депутатами Государственной Думы привело к законодательному абсурду: никто из практикующих юристов за 12 лет не может понять и объяснить: «Каким образом в жилое помещение, являющееся объектом права, законодатели втиснули все перечисленные в ст. 36 объекты? Куда девался сам многоквартирный дом?».
Попытка легитимности такого закрепления собственности была предпринята Постановлением Правительства РФ № 710 от 22.11.13 г., действующего до 1 января 2015 года, но оно не выполнено, утратило силу и отменено!
Принятие статьей 36. ЖК РФ прав собственности на объекты, передача которых невозможна и абсурдна без обозначения самого МКД – это есть парадокс российской приватизации жилищного фонда, лукаво установленный властью в интересах бизнеса.
Особый цинизм законодателей и правительства заключается в том, что они обязали физических лиц, не имеющих квалификации и специализации, не имеющих статуса, закрепленного в организационно-правовой форме заключать договоры с коммерческими организациями, содержать за свой счет в надлежащем порядке и отвечать за техническое состояние государственных многоквартирных домов, имеющих аварийно-опасные системы!
Не лишнем будет напомнить, что по ФЗ № 384 от 30.12.09 г. «О технических регламентах безопасности зданий и сооружений» ответственность за здоровье и жизнь граждан, за сохранность государственного и муниципального имущества и выполнение технических регламентов безопасности лежит на органах власти всех уровней! А по Бюджетному кодексу РФ бюджеты всех уровней обязаны содержать ЖКХ (ст. 21 п. 5). Тогда вопросы: «Куда идут средства, заложенные на ЖКХ и насколько эффективно они используются?» «И не в этом ли причина деградации комплекса ЖКХ с 1991 года, а также рост аварий с 2005 года в пять раз?» требуют дополнительного исследования.
Ответ на второй вопрос установлен: «Многоквартирный дом как объект капитального строительства из баланса пропал! Сложившаяся ситуация позволяет суду поставить под сомнение положение ст. 36 ЖК РФ в части закрепления общего имущества за законными собственниками квартир и нежилых помещений МКД. Расходы на общее имущество МКД, включая затраты на его техническое обслуживание, капитальные ремонты и расходуемые коммунальные ресурсы, взыскивается с собственников квартир с 2005 года без оснований!».
Заключение:
1. Нельзя запутывать еще дальше и нарушать жилищное законодательство в РФ, готовясь к реновации жилищного фонда в Москве и уже предусматривая (не имея разработанной и обсужденной программы реновации) внесение изменений в 8-ми действующих федеральных законов!
2. Прежде следует разобраться в существующем жилищном законодательстве России с вопросами имущественного права собственников квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме и общего имущества МКД!
3. Ответы и решения на вышеперечисленные проблемы и нестыковки в существующем жилищном законодательстве можно и нужно решать экономическими и рыночными методами - в первую очередь устранив внесистемные российские МКД-конгломераты, под которые подстроено все федеральное жилищное законодательство (определение МКД-конгломератов смотри в приложении).
Независимый эксперт по жилищной политике в РФ, эксперт Общественной Палаты РФ с 2006 года, эксперт общественного проекта «Российский дом будущего» Владимир Самошин.
15 марта 2017 года
Женщина в праве. С Людмилой Айвар. Жилищная политика в стране: к чему мы идем?Новый взгляд на жительствоСоциальное жилье
