НА ФОРУМАХ
160
2
98
3
88
2

Как обезопасить себя при покупке квартиры у физлица: полезные советы

d5226bb759f484161cd34c925a91fb87.jpg

Недавно в моей семье чуть было не случилась крайне неприятная история с покупкой недвижимости – родителей мужа едва не обманули почти на полмиллиона рублей. К счастью, удалось вовремя помешать планам не в меру предприимчивого продавца. Сегодня расскажу об этой истории как о примере человеческой недобросовестности, который может послужить кому-то уроком.

Итак, ситуация развивалась следующим образом. Родители решили на скопленные деньги купить квартиру на берегу моря – чтобы ездить летом отдыхать. Остановились на небольшой однокомнатной квартире в Новороссийске: дом построили около года назад, собственник, молодой мужчина, покупал квартиру как инвестицию, и вот теперь решил ее продать. Юристы, которых нашел покупатель, предложили родителям предварительный договор купли-продажи, где все было чин по чину (договор посмотрела подруга-юрист по нашей просьбе), но очень смущало поведение продавца: он очень хотел наличных денег.

В договоре был пункт, который обязывал покупателей передать ему на руки 400 с небольшим тысяч рублей при заключении договора купли-продажи. Идти на такие условия – очень большой риск, как пояснила наша юрист: когда договор купли-продажи заключен, право собственности на квартиру к покупателю еще не переходит – его только предстоит зарегистрировать, а часть денег продавец требует уже сейчас. То есть и права на жилье, и деньги оказываются у продавца. Когда по нашей просьбе родители предложили рассчитываться за покупку через аккредитив, продавец просто исчез с радаров и перестал отвечать на звонки. И вот тут-то все стало ясно – продавец оказался мошенником.

Сделаю лирическое отступление по поводу аккредитива. Дело в том, что аккредитив в случае с покупкой квартиры – это форма безналичных расчетов, когда деньги продавцу недвижимости перечисляются только после того, как к покупателю перейдет право собственности. Это обязательное условие, без соблюдения которого банк просто не перечислит необходимую сумму и вернет ее покупателю. Отказ продавца от аккредитива, вкупе с пунктом в договоре о передаче 400 тысяч в руки, в данном случае означаль одно –права собственности передавать никто не собирался, а просто хотели получить деньги с доверчивых пенсионеров. К счастью, афера не получилась - сумму задатка 20 тысяч рублей по предварительному договору родителям не вернули, потому что это было указано в договоре, но и 400 тысяч не забрали. Продавец как перестал отвечать на звонки после разговора об аккредитиве, так на связь и не вышел.

По итогам беседы с юристом я для себя вывела перечень безусловных правил, которые нужно соблюдать при покупке недвижимости, которыми решила поделиться с вами.

Итак, на что нужно обращать внимание при покупке квартиры у физического лица?

914a29b98f47e8ea76bf3004d8be01e1.jpg

Договор купли-продажи – условия, особенности расчетов
Рассчитываться наличными – всегда риск: если вы получите расписку о получении денег, а продавец окажется мошенником и заявит, что вы ему ничего не платили, вы сможете обратиться в суд, но судебные дела могут затянуться. Если в договоре прописано обязательство покупателя передать крупную сумм наличными, то стоит задуматься – а не хотят ли вас обмануть? При этом внесение задатка наличными – обычное дело, но он, как правило, составляет незначительную долю от суммы покупки: 20-30-50 тысяч рублей или около того.
Еще один важный момент – не подписывайте никаких бумаг до того, как покажете их проверенному юристу. Вашем собственному, а не тому, которого посоветовал продавец – мало ли какие у них могут быть общие интересы?
Если планируете покупать квартиру с помощью ипотеки, то банк, безусловно, будет проверять квартиру и собственника, но всегда лучше подстраховаться и посмотреть с юристом договор перед подписанием.

645a6af1127575a84e1827bf6177e0de.jpg

Юридическая чистота квартиры – нарушение прав третьих лиц
Если вы собираетесь покупать квартиру у физического лица, тем более не только что построенную, а с многолетней историей, то это может также таить в себе просто бездну всяческих рисков. В первую очередь стоит помнить о возможном нарушении прав третьих лиц: несовершеннолетних детей, супругов, наследников и других собственников, которые, например, в местах не столь отдаленных или находятся на длительном лечении в больнице. Если продавец, формально имея документы на продажу, в какой-то момент нарушил права этих самых третьих лиц (например, на продажу квартиры, доля в которой принадлежит ребенку, не было получено разрешение органов опеки), а вы такую квартиру приобрели, то сделку могут признать недействительной. По букве закона продавец должен будет вернуть вам деньги, а вы ему – право собсвтенности. И если право собственности у вас могут забрать по суду, то с взысканием уплаченной суммы могут возникуть проблемы – вернуть обяжут, а что если продавец уже потратил деньги, а больше просто ничего нет? Тут на горизонте опять маячат годы судебных разбирательств. И таких случаев не то чтобы десятки и сотни – я полагаю, сотни тысяч, если не миллионы. Особенно рискованно покупать приватизированную квартиру. Разумеется, это не означает, что вторичное жилье покупать нельзя – можно, конечно, но перед покупкой нужно будет изучить всю историю квартиры вместе с юристом и затребовать с продавца все справки и подтверждения.

08ff85422db8606b0599d7fc45432ed1.jpg

Особенности покупателя – вменяем ли он и может ли совершать сделки
Особенно придирчиво в этом смысле стоит проверять продавца и квартиру, если собственник пенсионер. Может статься, что над собственником установлена опека и совершать сделки он может только с разрешения и при участии опекуна, а покупатель об этом просто не знает. Если сделка состоялась, а продавец, в силу разных причин, не имел права сам распоряжаться имуществом, сделку могут признать недействительной. Ну и тут, собственно, вновь перспектива судебных тяжб. На всякий случай стоит вместе с потенциальным продавцом посетить психоневрологический, наркологический диспансеры, а также органы опеки и попечительства, чтобы они подтвердили – на учете не состоит, в правах не ограничен. Плюс к этому стоит заверить договор купли-продажи у нотариуса в присутствии всех сторон, чтобы снизить риск заявлений о том, что продавец в момент подписания договора не понимал, что он делает и для чего.

Пока это все рекомендации, которые я для себя отметила. Может быть, у вас тоже были похожие случаи и вы поделитесь своими историями и рекомендациями? На что бы вы еще обратили внимание при покупке жилья?

Здоровый свет