В спорах с правами на жилые помещения часто встречаются ситуации, при которых собственником квартиры становится человек, как правило, ранее никогда в ней не живший. Но становится он не единоличным собственником, а приобретает лишь долю в праве собственности на квартиру, при чем доля эта очень и очень маленькая.
Вот и представьте ситуацию, которая имела место быть в Новосибирске. Супружеская пара жила в небольшой «трешке». У этой квартиры был еще один собственник, который в ней никогда не жил и владел маленькой долей в праве собственности – 3/9. Как уж так получилось – неизвестно, может бывшая «коммуналка». Потом этот собственник решил продать свою долю, но, что примечательно, муж с женой ее не выкупили. Ну что же бывает…
Покупателем и новым собственником доли в квартире стал некий гражданин, который тут же потребовал выдать ему ключи от квартиры и пожелал в нее въехать.
Супруги с этим категорически не согласились, в связи с чем гражданин был вынужден обратиться в суд, с иском о вселении и не чинении ему препятствий в пользовании жильем.
И дальше это дело прошло все инстанции.
Суд первой инстанции отказал истцу со ссылкой на то, что он там никогда не жил, а размер его доли не позволяет предоставить ему в пользование какую-либо из комнат. В добавок ко всему прежний собственник не определил порядок пользования квартирой, в связи с чем оснований для вселения суд не усмотрел.
Апелляционная инстанция не согласилась с выводами суда первой инстанции, указав на то, что на право собственника не может влиять порядок пользования и решение было отменено.
Настойчивые супруги обратились в Верховный Суд, который отменил апелляционное определение, указав следующее.
Поскольку квартира – это жилое помещение, а жилые помещения предназначены для проживания людей. Об этом говорят статьи 288 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ. Что же касается владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, то такое пользование и владение осуществляется по соглашению собственников, а при не достижении соглашения – по решению суда.
Согласно ч. 2 ст. 247 Г РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. |
Следовательно в ситуации, когда невозможно предоставить соразмерное доле помещение в квартире или доме, то такому собственнику остается лишь рассчитывать на денежную компенсацию.
В ситуации с новосибирской семьей был еще один нюанс – это расположение комнат. Они были проходные, то есть, чтобы попасть в комнату, которая была самой маленькой по площади, необходимо было пройти сквозь комнату хозяев.
Вот и получается, что установить комфортный для всех сторон порядок пользования в данной ситуации невозможно.
Также существует и другая норма, защищающая от таких собственников. Речь идет о правиле незначительности доли.
Согласно ч. 4 ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. |
То есть супруги все равно будут вынуждены эту долю выкупить, будь они подальновиднее могли бы это сделать сразу – у предыдущего собственника, избежав тогда временных, финансовых затрат, а также сэкономили бы значительно свои нервы, ведь они, как известно, не восстанавливаются.
